「국토계획법」 관련 주요 암기사항 240개를 키워드를 사용하여 연상암기 정리하였습니다.
제1부는 「국토계획법」과 「도시정비법」 및 「건축법」에 걸쳐 암기가 필요한 건폐율과 용적률 관련내용 60개를 키워드를 사용하여 연상암기 정리하였습니다.
건폐율과 용적률 관련하여 2023년도에는 “용적률 계산문제”와 “개발밀도관리구역 용적률 50퍼센트 강화” 및 “건축협정 용적률 통합 심의 특례” 3가지 문제가 출제되었습니다.
이와 같이 2023년도 기출문제를 대상으로 키워드를 사용한 연상암기 요령을 소개하면 다음과 같습니다.
002. 용적률 정의 ★-2023, 2014, 2013, 2007, 2005
002-1. 연상암기: 적대지연 연꽃바다 대피하차
“용적률에서 적”과 “대지면적에서 대지” 및 “연면적에서 연”의 글자를 차용한 “용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이다는 연상암기 키워드인 적대지연”,
“연면적에서 연”과 “바닥면적에서 바”,
“대피공간에서 대”와 “피난안전구역에서 피” 및 “지하층에서 하” 그리고 “주차용에서 차”의 글자를 차용한
“적대지연 연꽃바다 대피하차”는
1. 용적률은 대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율이다.
2. 연면적은 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음에 해당하는 면적은 제외한다는 연상암기이다.
① 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적
② 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적
③ 지하층의 면적
④ 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적
▲ 용적률 = 연면적 / 대지면적
002-2. 기출문제
▲ 건축법령상 지상 11층 지하 3층인 하나의 건축물이 다음 조건을 갖추고 있는 경우 건축물의 용적률은 얼마인가? (★-2023)
① 대지면적은 1,500제곱미터임.
② 각 층의 바닥면적은 1,000제곱미터로 동일함.
③ 지상 1층 중 500제곱미터는 건축물의 부속용도인 주차장으로, 나머지 500제곱미터는 제2종 근린생활시설로 사용함.
④ 지상 2층에서 11층까지는 업무시설로 사용함.
⑤ 지하 1층은 제1종 근린생활시설로, 지하 2층과 지하 3층은 주차장으로 사용함.
제1단계: 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이고, 대지면적 1,500제곱미터가 주어졌으므로 연면적 산정 필요
제2단계: 연면적은 바닥면적의 합계이므로 각 층 바닥면적 1,000제곱미터에 지상 2층부터 11층까지 10개층이므로 연면적은 10개층 × 각 층의 바닥면적 1,000제곱미터 = 10,000제곱미터 + 지상 1층 제2종 근린생활시설 500제곱미터 = 총 합께 10,500제곱미터(지하층과 주차장은 용적률 산정 시 연면적에서 제외)
제3단계: 용적률은 연면적 10,500제곱미터 / 대지면적 1,500제곱미터 = 700퍼센트
▲ 건축법령상 대지면적이 160제곱미터인 대지에 건축되어 있고, 각 층의 바닥면적이 동일한 지하 1층, 지상 3층인 하나의 평지붕 건축물로서 용적률이 150퍼센트인 경우 이 건축물 각 층의 바닥면적은 얼마인가? (★-2014)
제1단계: 바닥면적의 합계가 연면적이므로 연면적을 먼저 계산
제2단계: 용적률 150퍼센트와 대지면적 160제곱미터가 주어졌으므로 연면적 계산
용적률 = 연면적 / 대지면적 → 150% = 연면적 / 160 제곱미터 → 연면적은 160제곱미터 × 1.5 = 240제곱미터
제3단계: 연면적 240제곱미터는 바닥면적의 합계이므로 지상 3개 층 바닥면적의 합계가 240이며, 이에 따라 각 층의 바닥면적은 80제곱미터(지하층은 연면적 산정 시 제외)
▲ 건축법령상 1천제곱미터의 대지에 건축한 다음 건축물의 용적률은 얼마인가? (★-2013)
① 하나의 건축물로서 지하 2개층, 지상 5개층으로 구성되어 있으며, 지붕은 평지붕임.
② 건축면적은 500제곱미터이고, 지하층 포함 각 층의 바닥면적은 480제곱미터로 동일함.
③ 지하 2층은 전부 주차장, 지하 1층은 전부 제1종 근린생활시설로 사용됨.
④ 지상 5개층은 전부 업무시설로 사용됨.
제1단계: 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이고, 대지면적 1천제곱미터가 주어졌으므로 연면적 산정 필요
제2단계: 연면적은 바닥면적의 합계이므로 각 층 바닥면적 480제곱미터에 지상 5개층이므로 연면적은 5개층 × 각 층의 바닥면적 480제곱미터 = 2,400제곱미터(지하층은 용적률 산정 시 연면적에서 제외)
제3단계: 용적률은 연면적 2,400제곱미터 / 대지면적 1천제곱미터 = 240퍼센트
▲ 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율이다(○)(★-2007, 2005).
002-3. 관련법령
「건축법」 제56조(건축물의 용적률)
대지면적에 대한 연면적(대지에 건축물이 둘 이상 있는 경우에는 이들 연면적의 합계로 한다)의 비율인 용적률의 최대한도는 「국토계획법」에 따른 용적률의 기준에 따른다.
다만, 이 법에서 기준을 완화하거나 강화하여 적용하도록 규정한 경우에는 그에 따른다.
「건축법시행령」 제119조(면적 등의 산정방법)
① 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다.
4. 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.
가. 지하층의 면적
나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적
다. 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적
라. 건축물의 경사지붕 아래에 설치하는 대피공간의 면적
042. 개발밀도관리구역 용적률 50퍼센트 강화 ★-2023, 2022, 2021, 2018, 2013, 2006
042-1. 연상암기: 개미공주 기고만장 적반하장
“개발밀도관리구역에서 개밀(개밀 → 개미로 변형)”과 “공업지역에서 공” 및 “주거지역에서 주” 그리고 “기반시설에서 기”와 “곤란한 지역에서 곤(곤 → 고로 변형)” 및 “상업지역에서 상(상 → 장으로 변형)”의 글자를 차용한 “개발밀도관리구역은 주거ㆍ상업 또는 공업지역에서 기반시설의 설치가 곤란한 지역에 지정한다는 연상암기 키워드인 개미공주 기고만장”,
“용적률에서 적”과 “50퍼센트에서 반” 및 “강화에서 화(화 → 하로 변형)”의 글자를 차용한
“개미공주 기고만장 적반하장”은
1. 개발밀도관리구역은 주거ㆍ상업 또는 공업지역에서 기반시설의 설치가 곤란한 지역에 지정한다.
2. 개발밀도관리구역의 용적률은 50% 강화하여 적용한다는 연상암기이다.
042-2. 기출문제
▲ 시장 또는 군수는 개발밀도관리구역에서는 해당 용도지역에 적용되는 용적률의 최대한도의 50퍼센트 범위에서 용적률을 강화하여 적용한다(○)(★-2023, 2022, 2021, 2013, 2006).
▲ 개발밀도관리구역에서는 당해 용도지역에 적용되는 건폐율 또는 용적률을 강화 또는 완화하여 적용할 수 있다(×)(★-2018).
◎ 강화 또는 완화하여 적용할 수 있다. → 강화하여 적용한다.
040-3. 관련법령
「국토계획법」 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
18. “개발밀도관리구역”이란 개발로 인하여 기반시설이 부족할 것으로 예상되나 기반시설을 설치하기 곤란한 지역을 대상으로 건폐율이나 용적률을 강화하여 적용하기 위하여 제66조에 따라 지정하는 구역을 말한다.
「국토계획법」 제66조(개발밀도관리구역)
① 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 주거ㆍ상업 또는 공업지역에서의 개발행위로 기반시설(도시ㆍ군계획시설을 포함한다)의 처리ㆍ공급 또는 수용능력이 부족할 것으로 예상되는 지역 중 기반시설의 설치가 곤란한 지역을 개발밀도관리구역으로 지정할 수 있다.
② 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수는 개발밀도관리구역에서는 대통령령으로 정하는 범위에서 건폐율 또는 용적률을 강화하여 적용한다.
「국토계획법시행령」 제62조(개발밀도의 강화범위 등)
① 법 제66조제2항에서 “대통령령으로 정하는 범위”란 해당 용도지역에 적용되는 용적률의 최대한도의 50퍼센트를 말한다.
▲ 법에서는 건폐율 또는 용적률 강화를 법정하였지만 시행령에서는 용적률 강화만을 법정하고 있는 것이 특징이다.
055. 건축협정 용적률 통합 심의 특례 ★-2023
054-1. 연상암기: 종전협정 재생지당 대적숨통
“존치지역에서 존(존 → 종으로 변형)”과 “전원 합의에서 전” 및 “건축협정에서 협” 그리고 “정비구역에서 정”과 “도시재생활성화지역에서 재생” 및 “지구단위계획구역에서 지단(지단 → 지당으로 변형)”의 글자를 차용한 “건축협정은 전원 합의, 대상지역은 존치지역, 정비구역, 도시재생활성화지역, 지구단위계획구역의 연상암기 키워드인 종전협정 재생지당”,
“용적률에서 적”과 “심의에서 심(심 → 숨으로 변형)” 및 “통합에서 통”의 글자를 차용한
“종전협정 재생지당 대적숨통”은
건축협정구역에 건축하는 건축물에 대하여 용적률을 완화하여 적용하는 경우에는
건축위원회의 심의와 지방도시계획위원회의 심의를 통합하여 거쳐야 한다는 연상암기이다.
054-2. 기출문제
▲ 건축법령상 건축협정구역에서 건축하는 건축물에 대하여 완화하여 적용할 수 있는 건축기준 중 건축위원회의 심의와 지방도시계획위원회의 심의를 통합하여 거쳐야 하는 것은 건축물의 용적률이다(○)(★-2023).
◎ 건폐율, 용적률, 높이 제한, 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한, 대지의 조경 면적, 주택건설기준 이상 6가지 완화 적용규정 중에서 통합 심의대상은 용적률 하나에 국한된다.
▲ 건축법령상 건축협정구역에서 건축하는 건축물에 대하여 완화하여 적용할 수 있는 건축기준 중 건축위원회의 심의와 지방도시계획위원회의 심의를 통합하여 거쳐야 하는 것은 건축물의 건폐율이다(×)(★-2023).
▲ 건축법령상 건축협정구역에서 건축하는 건축물에 대하여 완화하여 적용할 수 있는 건축기준 중 건축위원회의 심의와 지방도시계획위원회의 심의를 통합하여 거쳐야 하는 것은 건축물의 높이 제한이다(×)(★-2023).
▲ 건축법령상 건축협정구역에서 건축하는 건축물에 대하여 완화하여 적용할 수 있는 건축기준 중 건축위원회의 심의와 지방도시계획위원회의 심의를 통합하여 거쳐야 하는 것은 대지의 조경 면적이다(×)(★-2023).
▲ 건축법령상 건축협정구역에서 건축하는 건축물에 대하여 완화하여 적용할 수 있는 건축기준 중 건축위원회의 심의와 지방도시계획위원회의 심의를 통합하여 거쳐야 하는 것은 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한이다(×)(★-2023).
054-3. 관련법령
「건축법」 제77조의4(건축협정의 체결)
① 토지 또는 건축물의 소유자, 지상권자 등 대통령령으로 정하는 자(이하 “소유자등”이라 한다)는 전원의 합의로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 또는 구역에서 건축물의 건축ㆍ대수선 또는 리모델링에 관한 협정인 건축협정을 체결할 수 있다.
1. 지구단위계획구역
2. 주거환경개선사업을 시행하기 위하여 지정ㆍ고시된 정비구역
3. 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 따른 존치지역
4. 「도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법」에 따른 도시재생활성화지역
「건축법」 제77조의13(건축협정에 따른 특례)
⑥ 건축협정구역에 건축하는 건축물에 대하여는 다음의 규정을 완화하여 적용할 수 있다. ※ 조문내용 편집
다만, 용적률을 완화하여 적용하는 경우에는 건축위원회의 심의와 지방도시계획위원회의 심의를 통합하여 거쳐야 한다(「건축법시행령」 제110조의7제1항).
1. 대지의 조경 면적: 대지의 조경을 도로에 면하여 통합적으로 조성하는 건축협정구역에 한정하여 해당 지역에 적용하는 조경 면적기준의 100분의 20의 범위에서 완화
2. 건폐율: 해당 지역에 적용하는 건폐율의 100분의 20의 범위에서 완화. 이 경우 「국토계획법」에 따른 건폐율의 최대한도를 초과할 수 없다.
3. 용적률: 해당 지역에 적용하는 용적률의 100분의 20의 범위에서 완화. 이 경우 「국토계획법」에 따른 용적률의 최대한도를 초과할 수 없다.
4. 높이 제한: 너비 6미터 이상의 도로에 접한 건축협정구역에 한정하여 해당 건축물에 적용하는 높이 기준의 100분의 20의 범위에서 완화
5. 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한: 건축협정구역 안에서 대지 상호간에 건축하는 공동주택에 한정하여 해당 기준의 100분의 20의 범위에서 완화
6. 「주택법」에 따른 주택건설기준
이한규(공인중개사ㆍ법학박사ㆍ세무학박사)
오팔출판사 대표 opalpet@naver.com
공인중개사(자격증번호: 11-2019-05098)
전주고등학교 졸업 1977년
고려대학교 법과대학 수석 졸업 1981년(발급번호: 1115-1001-7500-1125)
고려대학교 법과대학 법학석사(석제10179호)
고려대학교 법과대학 법학박사(박제5759호)
서강대학교 경제대학원 경제학석사(석제875호)〔졸업우수논문상(제183호) 수상〕
서울시립대학교 세무전문대학원 세무학박사(박제0086호)〔사단법인 한국세무학회 우수학위논문상(제2015-5호) 수상〕
제5회 입법고등고시 수석 합격 1981년
입법부 공무원 1981년 ~ 2014년
입법조사관(5급·4급)
국회 재정경제위원회 입법심의관(3급)
국회 재정경제위원회 전문위원(2급)
국회 법제사법위원회 수석전문위원(1급)
국회 의정연수원 교수
국회의장상(제407호, 1989년)
홍조근정훈장(제22048호, 2009년) 수상
프랑스 한국대사관 근무(입법관)(Paris, France)
해외연수 1년: 미국 에모리대학교 Halle 연구소 연수(Emory University, Atlanta, Georgia, USA)
안진회계법인 세무자문본부 상임고문 2014년 ~ 2018년
(사)글로벌에듀 상임감사 2022년 ~ 현재
병역의무 학사장교 1982년 ~ 1985년
보병 제5군단장 표창(제197호, 1983년) 수상
전자책 출간
01. 『2024 공인중개사 민법총칙 연상암기 22제』, 2023. 12. 20.
02. 『2024 공인중개사 국토계획 연상암기 240제 1부』, 2023. 12. 22.